界面新聞記者 | 楊志錦
界面新聞編輯 | 江怡曼 9月24日，央行行長潘功勝在國新辦發(fā)布會上宣布，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個百分點(diǎn)左右，這一項(xiàng)政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)1500億元左右。 該項(xiàng)政策涉及千家萬戶，引起廣泛關(guān)注，居民也對存量房貸如何調(diào)整、何時調(diào)整等問題尤其關(guān)注。界面新聞記者根據(jù)去年調(diào)降情況以及潘功勝的相關(guān)發(fā)言來回答。當(dāng)然，由于存量房貸利率調(diào)整工作仍在準(zhǔn)備中，相關(guān)回答和實(shí)際落地情況可能會有出入。 1.哪些存量房貸利率可以調(diào)整？ 去年存量房貸利率調(diào)降僅適用于首套房。此外，由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”的推行，原先定義為二套房，在新政策下適用于首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的存量住房貸款也可享受政策優(yōu)惠，不符合要求的二套房，則不適用于存量房貸利率下調(diào)政策。 在此次發(fā)布會上，潘功勝并沒有對調(diào)整的存量房貸利率進(jìn)行限定，預(yù)計(jì)本輪調(diào)整范圍將包含二套房房貸利率。 2.存量房貸利率如何調(diào)整？ 對于存量房貸“轉(zhuǎn)按揭”問題，潘功勝回應(yīng)稱：“初期先會在本行內(nèi)實(shí)施，下一步再考慮是否需要跨行轉(zhuǎn)按揭”。 因此，預(yù)計(jì)本輪存量房貸利率調(diào)整仍是采用銀行與貸款人協(xié)商變更合同約定的方式。 其中又分為兩種：一是調(diào)整存量房貸利率的加點(diǎn)幅度，預(yù)計(jì)可能采取“今年調(diào)整加點(diǎn)幅度、明年存量房貸重定價”的策略；二是一步到位，在調(diào)整加點(diǎn)幅度的同時存量房貸重定價時間前提至今年。去年采取第一種方式，今年預(yù)計(jì)也將采用第一種方式。 3.存量房貸利率會下調(diào)多少幅度？ 本次發(fā)布會對存量房貸利率調(diào)整的表述為“引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放利率附近”。相比2023年，調(diào)整后的利率從“不得低于原貸款發(fā)放時的當(dāng)?shù)乩氏孪蕖?，變成了“新發(fā)放利率附近”，調(diào)整幅度相對更大。 根據(jù)央行披露，本輪存量房貸利率平均下降幅度在0.5個百分點(diǎn)左右，但各地不同。 新發(fā)放貸款利率很可能是所在城市房貸利率下限。以上海為例，當(dāng)前上海首套房新發(fā)放貸款利率下限為LPR-45BP，存量房貸利率預(yù)計(jì)調(diào)整至該水平。如果購房者2021年7月24日-2023年12月14日在上海購買首套房，當(dāng)時的房貸利率為LPR+35BP，那么此次房貸利率可下調(diào)80BP；如果購房時間在2019年10月8日-2019年11月20日，當(dāng)時的房貸利率為LPR-20BP，那么此次房貸利率可下調(diào)25BP。 而今年五年期LPR已調(diào)整的35BP預(yù)計(jì)在明年初重定價日下調(diào)（此次發(fā)布會上，潘功勝宣布7天逆回購利率下調(diào)20BP,預(yù)計(jì)年內(nèi)五年期LPR還會下調(diào)20BP或者25BP）。 央行《2024年二季度貨幣政策執(zhí)行報告》披露，截至6月末，除北京、上海、深圳3個一線城市外，其余城市首套和二套房貸利率下限均取消。其余城市去年存量房貸利率調(diào)整后，幾乎都調(diào)整至LPR（加點(diǎn)為0），現(xiàn)在新發(fā)放貸款利率下限取消，但報價依然是LPR減點(diǎn)，比如如果某地新發(fā)放首套房房貸利率為LPR-70BP，那么當(dāng)?shù)卮媪糠抠J利率可下降70BP；如果新發(fā)放首套房房貸利率為LPR-40BP，那么當(dāng)?shù)胤抠J利率可下調(diào)40BP。 此外，二套房貸利率預(yù)計(jì)也有大幅下降。二套房加點(diǎn)幅度更大，且去年未納入調(diào)整范圍，因此存量二套房房貸利率較高。 例如，如果購房者2021年7月24日-2023年12月14日在上海購買二套房，當(dāng)時的房貸利率為LPR+105BP，而當(dāng)前上海二套房貸利率為LPR-5BP，此次存量利率調(diào)整如納入二套房，那么該購房者房貸利率預(yù)計(jì)將下降100BP。 同樣地，前述兩種情況下，今年五年期LPR調(diào)整幅度預(yù)計(jì)在明年初重定價日反映。 4.此次存量房貸利率何時正式調(diào)整？ 去年存量房貸利率調(diào)整從官宣到正式落地，用了兩個多月的時間，先后經(jīng)歷央行發(fā)布會官宣—央行、金融監(jiān)管總局正式公告—央行省分行公布首套房利率下限—商業(yè)銀行公告相關(guān)調(diào)整規(guī)則—正式調(diào)整等環(huán)節(jié)。 考慮到去年已有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，今年存量房貸利率調(diào)整用時預(yù)計(jì)會縮短，最快10月可能正式調(diào)整，慢的話11月份也會落地。 去年調(diào)整有幾個關(guān)鍵時點(diǎn)： 7月14日，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在新聞發(fā)布會上表示：“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！?/br> 8月31日，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，就有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行部署，通知明確調(diào)整起始時間為2023年9月25日。 9月1日，各央行省分行發(fā)布各城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限情況表。 9月7日，主要商業(yè)銀行陸續(xù)發(fā)布公告，明確了存量房貸利率調(diào)整的范圍、規(guī)則等。 9月25日，商業(yè)銀行集中調(diào)整存量房貸利率。 和去年類似，預(yù)計(jì)在央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布正式通知后，今年央行省級分行還可能會發(fā)布轄區(qū)各城市新發(fā)放房貸利率水平（可能表現(xiàn)為LPR減點(diǎn)），屆時不同地方不同居民的房貸利率調(diào)降幅度會更清晰。 5.后續(xù)是否還會對存量房貸利率調(diào)整？ 房貸利率尤其新增房貸利率和房地產(chǎn)調(diào)控高度相關(guān)，在房地產(chǎn)市場過熱時，新增房貸利率在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)的幅度非常大，而當(dāng)房地產(chǎn)市場變冷時，新增房貸利率減點(diǎn)幅度又非常大，導(dǎo)致新增房貸利率和存量房貸利率之間的利差拉大，這在房地產(chǎn)周期變化時尤其明顯。如果未來新增房貸減點(diǎn)幅度變大，存量房貸如何處理？ 潘功勝表示，我們也在考慮將指導(dǎo)商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機(jī)制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。 因此，此次可能還會設(shè)計(jì)存量房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制，即存量房貸利率如何與增量房貸利率相關(guān)聯(lián)，這也意味著此次存量房貸利率下調(diào)或是政策端最后一次統(tǒng)一下調(diào)存量房貸利率。 從歷史上看，存量房貸利率可能下調(diào)，也可能調(diào)升。比如2009年存量房貸利率下調(diào)，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)市場也開始好轉(zhuǎn)甚至過熱，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，一些地方分支行在2010年4月后提出上調(diào)存量房貸利率。最終四大行回應(yīng)稱“四大行總行暫未取消存量房貸7折利率，是否會取消7折優(yōu)惠還得依據(jù)當(dāng)時簽訂的房貸合同”。
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