曾被忽視的“老破小”，如今逆襲成樓市新寵 杭州在5月9日新政后，“老破小”的日均成交量同比增長38%，交易活躍度大增； 在上海，近期“老破小”二手房的成交速度也在加快，部分樓齡超20年的房源在1個月內(nèi)就成交，最快的甚至在1天內(nèi)迅速搞定； 自2023年第四季度以來，廣州二手房成交月均成交量多個月位于9000套以上。 北京、深圳、廣州、上海、杭州等城市，總價(jià)不到200萬，甚至不到100萬的老破小正在被瘋狂抄底，有的掛出來1-2天即賣掉，甚至深圳炒房客全款杭州12套老破小都上了熱搜。 01. 老破小的便利 老破小一般出房率高，周邊商圈成熟，學(xué)校，醫(yī)療方便，出行便利，對于有保值需求的投資客來說是不錯的選擇。 中心城市許多老房子只是老，外觀舊，但是房子質(zhì)量可靠、結(jié)構(gòu)合理，小戶型也能做到南北通透，比起現(xiàn)在又貴又窄的新房真是舒適不少。 在樓市艱難的就這幾年，再加上教育改革，老破小成了這輪樓市跌幅較大的一類資產(chǎn)。 在這個樓市調(diào)整的周期內(nèi)，它們的價(jià)格雖一度大幅跳水，但隨著核心城市政策暖風(fēng)頻吹，限購放松、首付降低、利率下調(diào)，購房者紛紛將目光投向了這些價(jià)值洼地。成為投資者和撿漏的新寵。 為什么呢？原因很簡單，價(jià)格到位了！ 曾經(jīng)如“八卦嶺宿舍”、“僑林苑”等網(wǎng)紅盤，基本打了個五折起步。 不少老破小的租金回報(bào)率已經(jīng)超過3%，跑贏了銀行定存。刨除首付之后，月供跟租房租金差不多。 這背后的邏輯，并非“老破小”一夜之間成了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而是它們前期跌幅大，憑借掛牌量大、總價(jià)低、地段優(yōu)越、出租回報(bào)率高等多重優(yōu)勢，邊際成本安全，成為了市場的新寵。 02. 購買群體 究竟是哪些人在搶購這些二手房呢？卻是那些“不買房、不結(jié)婚、不生子”的年輕人。那么到位的購房政策沒搞定的事情，居然被這些年輕人實(shí)現(xiàn)了！ 雖然老破小成交熱度在不斷提升，但不同城市的差別還是很大。 購買老破小的主力主要還是集中在上海、深圳、北京、廣州等一線核心區(qū)域。 一部分看重市中心的便利交通和成熟配套，選擇了老破小作為過渡性居住；另一部分則因預(yù)算有限，選擇了近郊區(qū)，面積更大也更舒適。 而在二線城市如武漢、南京、長沙、成都等地，這些城市的限購政策放寬，老破小不僅吸引了當(dāng)?shù)啬贻p人，還虹吸了本省周邊地區(qū)的人群。使得更多人有機(jī)會在省會或大城市購買房產(chǎn)，而老破小則因門檻低而備受青睞。 03. 風(fēng)險(xiǎn) 老破小也并非完美無缺。房屋質(zhì)量參差不齊、停車難等問題是它們的硬傷。 有不少超過三四年的房子，雖然房屋質(zhì)量還不錯，由于維修基金基本是沒有的，小區(qū)的整體面貌比較臟，居住體驗(yàn)不佳。 老破小在設(shè)計(jì)停車位時也考慮不夠長遠(yuǎn)，并沒有足夠的停車位，雖然后來擴(kuò)寬了，但還是無法滿足現(xiàn)在戶均一輛車的現(xiàn)狀。 對于那些依賴軌道交通出行或?qū)⑵渥鳛檫^渡性居住的年輕人來說，老破小或許是個不錯的選擇。但對于追求高品質(zhì)生活的購房者來說，則需要權(quán)衡利弊。 不少核心地段的老破小已經(jīng)被列為拆遷區(qū)域，一旦利好落地，重新建成傳說中的好房子，那么好的地段，好的房子，又是學(xué)區(qū)房，便利的交通，那老破小肯定有上升預(yù)期啊。 值得一提的是，老破小的價(jià)值在不同城市、不同區(qū)域存在顯著差異。 一線城市由于供給不足以及拆遷難度比較大，核心地段的老破小仍有一定價(jià)值，不少一線城市的老破小周邊都是名校。 但二三線城市由于新建住房較多、城市片區(qū)較小，非核心地段的老破小價(jià)值有限。如果周圍新房和次新房供給比較多的話，還是不要買了。 04. 下跌有限 此外，老舊小區(qū)改造和拆除重建的預(yù)期雖然存在，但政策不確定性較大。購房者若過于看重這些因素，則可能面臨未來價(jià)格虛高、風(fēng)險(xiǎn)加大的困境。 原來學(xué)區(qū)加持光環(huán)下的老破小的價(jià)格已經(jīng)跌幅較大，也在磨市場底。 另外有不少改善需求的存在，賣掉老破小再去買環(huán)境更好的區(qū)域，在這些多重加持下，拋售的數(shù)量這兩年也集中到一塊了，導(dǎo)致價(jià)格也出現(xiàn)明顯的價(jià)格斷層。 再往下的空間有限，對于投資需求的保值升值來說邊際安全更高。 城市里，萬家燈火也有一盞為我而亮。
