曾被忽視的“老破小”,如今逆襲成樓市新寵 杭州在5月9日新政后,“老破小”的日均成交量同比增長38%,交易活躍度大增; 在上海,近期“老破小”二手房的成交速度也在加快,部分樓齡超20年的房源在1個月內(nèi)就成交,最快的甚至在1天內(nèi)迅速搞定; 自2023年第四季度以來,廣州二手房成交月均成交量多個月位于9000套以上。 北京、深圳、廣州、上海、杭州等城市,總價不到200萬,甚至不到100萬的老破小正在被瘋狂抄底,有的掛出來1-2天即賣掉,甚至深圳炒房客全款杭州12套老破小都上了熱搜。 01. 老破小的便利 老破小一般出房率高,周邊商圈成熟,學(xué)校,醫(yī)療方便,出行便利,對于有保值需求的投資客來說是不錯的選擇。 中心城市許多老房子只是老,外觀舊,但是房子質(zhì)量可靠、結(jié)構(gòu)合理,小戶型也能做到南北通透,比起現(xiàn)在又貴又窄的新房真是舒適不少。 在樓市艱難的就這幾年,再加上教育改革,老破小成了這輪樓市跌幅較大的一類資產(chǎn)。 在這個樓市調(diào)整的周期內(nèi),它們的價格雖一度大幅跳水,但隨著核心城市政策暖風(fēng)頻吹,限購放松、首付降低、利率下調(diào),購房者紛紛將目光投向了這些價值洼地。成為投資者和撿漏的新寵。 為什么呢?原因很簡單,價格到位了! 曾經(jīng)如“八卦嶺宿舍”、“僑林苑”等網(wǎng)紅盤,基本打了個五折起步。 不少老破小的租金回報率已經(jīng)超過3%,跑贏了銀行定存。刨除首付之后,月供跟租房租金差不多。 這背后的邏輯,并非“老破小”一夜之間成了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),而是它們前期跌幅大,憑借掛牌量大、總價低、地段優(yōu)越、出租回報率高等多重優(yōu)勢,邊際成本安全,成為了市場的新寵。 02. 購買群體 究竟是哪些人在搶購這些二手房呢?卻是那些“不買房、不結(jié)婚、不生子”的年輕人。那么到位的購房政策沒搞定的事情,居然被這些年輕人實現(xiàn)了! 雖然老破小成交熱度在不斷提升,但不同城市的差別還是很大。 購買老破小的主力主要還是集中在上海、深圳、北京、廣州等一線核心區(qū)域。 一部分看重市中心的便利交通和成熟配套,選擇了老破小作為過渡性居??;另一部分則因預(yù)算有限,選擇了近郊區(qū),面積更大也更舒適。 而在二線城市如武漢、南京、長沙、成都等地,這些城市的限購政策放寬,老破小不僅吸引了當?shù)啬贻p人,還虹吸了本省周邊地區(qū)的人群。使得更多人有機會在省會或大城市購買房產(chǎn),而老破小則因門檻低而備受青睞。 03. 風(fēng)險 老破小也并非完美無缺。房屋質(zhì)量參差不齊、停車難等問題是它們的硬傷。 有不少超過三四年的房子,雖然房屋質(zhì)量還不錯,由于維修基金基本是沒有的,小區(qū)的整體面貌比較臟,居住體驗不佳。 老破小在設(shè)計停車位時也考慮不夠長遠,并沒有足夠的停車位,雖然后來擴寬了,但還是無法滿足現(xiàn)在戶均一輛車的現(xiàn)狀。 對于那些依賴軌道交通出行或?qū)⑵渥鳛檫^渡性居住的年輕人來說,老破小或許是個不錯的選擇。但對于追求高品質(zhì)生活的購房者來說,則需要權(quán)衡利弊。 不少核心地段的老破小已經(jīng)被列為拆遷區(qū)域,一旦利好落地,重新建成傳說中的好房子,那么好的地段,好的房子,又是學(xué)區(qū)房,便利的交通,那老破小肯定有上升預(yù)期啊。 值得一提的是,老破小的價值在不同城市、不同區(qū)域存在顯著差異。 一線城市由于供給不足以及拆遷難度比較大,核心地段的老破小仍有一定價值,不少一線城市的老破小周邊都是名校。 但二三線城市由于新建住房較多、城市片區(qū)較小,非核心地段的老破小價值有限。如果周圍新房和次新房供給比較多的話,還是不要買了。 04. 下跌有限 此外,老舊小區(qū)改造和拆除重建的預(yù)期雖然存在,但政策不確定性較大。購房者若過于看重這些因素,則可能面臨未來價格虛高、風(fēng)險加大的困境。 原來學(xué)區(qū)加持光環(huán)下的老破小的價格已經(jīng)跌幅較大,也在磨市場底。 另外有不少改善需求的存在,賣掉老破小再去買環(huán)境更好的區(qū)域,在這些多重加持下,拋售的數(shù)量這兩年也集中到一塊了,導(dǎo)致價格也出現(xiàn)明顯的價格斷層。 再往下的空間有限,對于投資需求的保值升值來說邊際安全更高。 城市里,萬家燈火也有一盞為我而亮。